Affitto con riscatto!
Guardando gli annunci immobiliare
sempre più spesso si vede scritto “affitto con riscatto” Ma di cosa si tratta
esattamente?
“L’affitto con riscatto” non è esattamente un
contratto, bensì possiamo definirlo come una promessa di vendita ad un prezzo
bloccato. Questa è un’opzione normata e introdotta nel nostro codice dal
decreto “Sblocca Italia” del 2014 e regolata successivamente anche dalla
legge di stabilità 2016. Nel primo caso, con l’articolo 23, si è introdotta una
disciplina generale per l'acquisto delle case con formula "a
riscatto", nel secondo si è introdotto il contratto di locazione
finanziaria di immobili da adibire a prima casa.
Avvalendosi dell’affitto con
riscatto, il futuro acquirente può stabilire il prezzo di vendita e iniziare ad
usufruire immediatamente del bene, a fronte del pagamento di un canone mensile
concordato. Alla scadenza l’inquilino – potenziale acquirente deciderà poi se
esercitare la sua opzione di acquisto o meno: in caso positivo, parte dei
canoni mensili versati verranno scalati dal prezzo di vendita stabilito.
Si evince quindi come tale contratto
di compravendita sia vantaggiosa quando si vuole acquistare una casa ma non si
ha la liquidità iniziale necessaria, oppure dal punto di vista del venditore
che fatica a trovare acquirenti per l’immobile.
Per il venditore, il
vantaggio sta nel non perdere potenziali buoni acquirenti che per motivi
strettamente burocratici (es. mancata erogazione del mutuo per importo di
vendita) hanno bisogno di qualche tempo in più per finalizzare l’accordo…in un
periodo storico in cui le vendite immobiliari sono difficoltose e laboriose,
trovare un buon acquirente e dover rinunciare all’affare perché, per esempio,
il cliente ha bisogno di qualche mese per entrare in possesso dell’adeguata
somma di denaro, potrebbe risultare un passo falso e la perdita di un’ottima
opportunità. Se il contratto va in porto, l’affitto con riscatto è un vero e
proprio affare.
Ma come funziona esattamente?
Inizialmente vengono redatti due contratti uno di locazione
e un contratto preliminare di futura vendita.
Questo secondo contratto prevede una scadenza per la transazione, che può
arrivare fino a 10 anni (secondo la normativa). Il preliminare di futura
vendita è da considerarsi però un’opzione, che può anche non essere esercitata.
In questo caso qualora non fosse esercitata l’opzione dell’affitto con riscatto
il conduttore perde tutte le quote versate.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Tale numero dev'essere determinato dalle parti, ma la legge definisce che non sia inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Sempre secondo la legge in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità versati. Se invece l’inadempienza è del proprietario, deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a trascrizione. Tale trascrizione mantiene i propri effetti per tutta la durata del contratto fino a un massimo di 10 anni.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Tale numero dev'essere determinato dalle parti, ma la legge definisce che non sia inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Sempre secondo la legge in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità versati. Se invece l’inadempienza è del proprietario, deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a trascrizione. Tale trascrizione mantiene i propri effetti per tutta la durata del contratto fino a un massimo di 10 anni.
Come
mai allora nonostante gli indubbi vantaggi questa pratica è ancora così poco
diffusa in Italia?
Ciò che rende i venditori restii ad applicare la formula
“Affitto con riscatto” è il timore, purtroppo ad oggi statisticamente
dimostrato, che l’acquirente, dopo aver beneficiato dell’immobile per il tempo
stabilito, non mantenga fede alla parola e non eserciti l’opzione di acquisto
dell’immobile (secondo la regolamentazione vigente è un suo diritto e nulla si
può fare, se dovesse accadere). Questa eventualità rappresenta una perdita di
tempo per il venditore, che avrà investito diversi mesi e messo in uso il suo
appartamento, per ritrovarsi con un pugno di mosche in mano.
Lo svantaggio sta nel fatto che, non esiste
certezza matematica che l’acquirente porti a termine la pratica, in quel caso,
si deve accettare la perdita di tempo, che comunque è stata onorata dai canoni
pagati. È importante, quindi, basarsi su una selezione dei possibili acquirenti e dare estrema importanza al
colloquio preliminare, in modo da cercare di comprendere se il candidato è
affidabile o no.
Giuseppe Barresi
Giuseppe Barresi
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