Comprare Casa passo dopo passo

Tra le tante domande che spesso mi viene rivolta dai miei Clienti che entrano in ufficio mi chiedono: “cosa devo fare per acquistare casa?”

Oggi l’Acquisto di una Casa è un passo molto importante, e con un mercato immobiliare in continuo evoluzione le variabili da controllare durante tutta la fase della vendita sono tante e complesse: preliminare acconti- caparre, verifica dell’immobile dal punto di vista urbanistico- catastale, abusi eventuali condoni e……,. ecco   perché a meno che non siate esperti in materia, è sempre meglio  rivolgersi ai dei professionisti del settore.

Il Primo step è scegliere l’immobile in base alle proprie esigenze, comfort, ubicazione, servizi pubblici, scuole, presenza di negozi, centri commerciali.

Scelta la casa si procede all’acquisto! Ed è qui che entra nel vivo la compravendita organizzata da un’Agenzia Immobiliare.

Il primo documento che viene firmato è la Proposta di Acquisto. Il futuro acquirente mette nero su bianco le condizioni a cui si impegna ad acquistare l’immobile, sta poi al venditore decidere di accettarle sottoscrivendo o meno la proposta. Questo documento viene solitamente accompagnato da un assegno di acconto - non trasferibile ed intestato al proprietario - il cui importo è generalmente compreso tra il 5% e il 10% del valore dell'immobile

Passo successivo alla proposta di acquisto è quello di procedere con la stesura del Preliminare di Compravendita   anche detto Compromesso e in questa fase l’Agenzia Immobiliare deve fare gli opportuni controlli e verifiche sull’ immobile che sia conforme alle Norme vigenti.

Il Compromesso o preliminare è fondamentale che vi siano chiari quattro elementi:

·        - Il bene che si intende acquistare/vendere

·        - Il prezzo stabilito.

·        - La programmazione temporale dei pagamenti.

·       -  La data certa entro la quale si procederà alla firma del Rogito.

Firmato il Preliminare di Compravendita, versata la Caparra Confirmatoria, le imposte dovute nei confronti dell’Erario; si può procedere alla rogito cioè l’atto di compravendita definitivo dell’Acquisto, atto che di regola viene redatto dal notaio scelto. Con la legge di stabilità sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, comma 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto 2107) prevedendo la facoltà dell’Acquirente di richiedere il Deposito del Prezzo al Notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Se avete ulteriori dubbi chiedete al vostro agente immobiliare o contattateci, saremmo lieti di rispondere alle vostre domande!

Giuseppe Barresi

Chi Abita Nel Mio Condominio!!

Chi Abita nel Mio Condominio?!

Per chi non ha la fortuna di essere proprietario di una casa indipendente, l’alternativa è la vita in Condominio, dove la convivenza con diverse famiglie può riservare riserva problemi e sorprese da dover fronteggiare…

Spesso sentiamo dire” Questa è casa mia e ci faccio quello che voglio”.

Ma è effettivamente così?

Altro esempio, chi non ha avuto, abitando in condominio grandi o piccoli che siano, un vicino rumoroso, o meglio chi non si è mail lamentato del vicino o della persona che abita al piano di sopra?.

Secondo le statistiche le principali cause che portano a litigi in condominio sono:

-animali domestici;

-Il calpestio con i tacchi alle 02.00 di notte del piano di sopra;

-La lavatrice che la signora accende a mezzanotte perché spende meno di energia elettrica;

-La televisione del vicino che è ad alto volume perché non ci sente;

- la tovaglia sbattuta fuori del balcone (con le briciole che ci cadono sul davanzale o peggio sulla testa);

-i mozziconi di sigarette lanciati sempre dal balcone.

Ma cosa bisogna fare se ci troviamo in uno di questi casi per non incrinare i rapporti ma al contempo farci rispettare?

E’ importante affrontare la questione con le persone interessate, in modo cordiale e con estrema educazione…E’ buona norma parlare e spiegare in modo garbato e cercare di far valere il Regolamento Condominiale…

Pensate che magari il vicino non sa nemmeno che vi sta disturbando, preso dalla frenesia quotidiana (che ci affligge tutti i giorni), non si accorge che accende la lavatrice a mezzanotte, o che ha la televisione ad alto volume.

Ci si prova a parlare e sperando di ottenere l’effetto desiderato “Un pò di silenzio e tranquillità in casa propria”.

Tuttavia, quando le buone maniere e il confronto verbale non hanno l’effetto sperato, si può provare a scrivere una lettera, più formale al fine di comunicare le vostre lamentele. Non cedete alla tentazione di rispondere al disturbo con altri dispetti, rischierete solo di essere risucchiati in un vortice dal quale diventa difficile uscirne…

Se nonostante quanto fatto, il vicino non ritorna sui suoi passi e continua a violare le Regole Condominiali e non vi fa  vivere  la Vostra “casa in serenità”, non vi resta che rivolgervi all’Amministratore del Condominio che cercherà di mediare e trovare una soluzione.

Certo, è possibile anche rivolgersi agli avvocati, ma considerati che le cause che hanno come oggetto le liti in Condominio sono costose e hanno tempi processuali biblici.

Siate tolleranti e provate sempre a risolvere le questioni con le buone maniere, evitate minacce che poi non portano mai a nulla di buono.

Cercate di essere educate e cordiali e se poi il vicino è così “Maleducato” ignoratelo……

Ricordate, i rapporti positivi con i Vicini di Casa migliorano la qualità della nostra Vita Condominiale. Un buon rapporto, fatto di discrezione e cortesia, si tradurrà inevitabilmente in una maggiore disponibilità reciproca in caso di diatribe o necessità personali dove occorre il benestare dei nostri vicini. Per cui, rispettiamo il Regolamento Condominiale, le parti comuni, gli orari di riposo, le norme relative alla presenza di animali domestici e quanto altro previsto dal regolamento, ma non trascuriamo anche gli aspetti di gentilezza e cortesia, che possono apparire secondari, ma sono la chiave per un clima condominiale sereno… con tutti i benefici che ne conseguono!

Giuseppe Barresi

Affitto con riscatto!

Guardando gli annunci immobiliare sempre più spesso si vede scritto “affitto con riscatto” Ma di cosa si tratta esattamente?

 “L’affitto con riscatto” non è esattamente un contratto, bensì possiamo definirlo come una promessa di vendita ad un prezzo bloccato. Questa è un’opzione normata e introdotta nel nostro codice dal decreto “Sblocca Italia” del 2014 e regolata successivamente anche dalla legge di stabilità 2016. Nel primo caso, con l’articolo 23, si è introdotta una disciplina generale per l'acquisto delle case con formula "a riscatto", nel secondo si è introdotto il contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire a prima casa.

Avvalendosi dell’affitto con riscatto, il futuro acquirente può stabilire il prezzo di vendita e iniziare ad usufruire immediatamente del bene, a fronte del pagamento di un canone mensile concordato. Alla scadenza l’inquilino – potenziale acquirente deciderà poi se esercitare la sua opzione di acquisto o meno: in caso positivo, parte dei canoni mensili versati verranno scalati dal prezzo di vendita stabilito.

Si evince quindi come tale contratto di compravendita sia vantaggiosa quando si vuole acquistare una casa ma non si ha la liquidità iniziale necessaria, oppure dal punto di vista del venditore che fatica a trovare acquirenti per l’immobile.

Per il venditore, il vantaggio sta nel non perdere potenziali buoni acquirenti che per motivi strettamente burocratici (es. mancata erogazione del mutuo per importo di vendita) hanno bisogno di qualche tempo in più per finalizzare l’accordo…in un periodo storico in cui le vendite immobiliari sono difficoltose e laboriose, trovare un buon acquirente e dover rinunciare all’affare perché, per esempio, il cliente ha bisogno di qualche mese per entrare in possesso dell’adeguata somma di denaro, potrebbe risultare un passo falso e la perdita di un’ottima opportunità. Se il contratto va in porto, l’affitto con riscatto è un vero e proprio affare.

Ma come funziona esattamente?

Inizialmente vengono redatti due contratti uno di locazione e un contratto preliminare di futura vendita.

  Questo secondo contratto prevede una scadenza per la transazione, che può arrivare fino a 10 anni (secondo la normativa). Il preliminare di futura vendita è da considerarsi però un’opzione, che può anche non essere esercitata. In questo caso qualora non fosse esercitata l’opzione dell’affitto con riscatto il conduttore perde tutte le quote versate.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Tale numero dev'essere determinato dalle parti, ma la legge definisce che non sia inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Sempre secondo la legge in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità versati. Se invece l’inadempienza è del proprietario, deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a trascrizione. Tale trascrizione mantiene i propri effetti per tutta la durata del contratto fino a un massimo di 10 anni.

Come mai allora nonostante gli indubbi vantaggi questa pratica è ancora così poco diffusa in Italia?

Ciò che rende i venditori restii ad applicare la formula “Affitto con riscatto” è il timore, purtroppo ad oggi statisticamente dimostrato, che l’acquirente, dopo aver beneficiato dell’immobile per il tempo stabilito, non mantenga fede alla parola e non eserciti l’opzione di acquisto dell’immobile (secondo la regolamentazione vigente è un suo diritto e nulla si può fare, se dovesse accadere). Questa eventualità rappresenta una perdita di tempo per il venditore, che avrà investito diversi mesi e messo in uso il suo appartamento, per ritrovarsi con un pugno di mosche in mano.

Lo svantaggio sta nel fatto che, non esiste certezza matematica che l’acquirente porti a termine la pratica, in quel caso, si deve accettare la perdita di tempo, che comunque è stata onorata dai canoni pagati. È importante, quindi, basarsi su una selezione dei possibili   acquirenti e dare estrema importanza al colloquio preliminare, in modo da cercare di comprendere se il candidato è affidabile o no.
Giuseppe Barresi

Il lavoro dell’agente immobiliare.

Acquistare casa ancor oggi rappresenta una tappa importante nella vita di ciascuno.

E’ un’esperienza che prima ancora che l’impegno economico, coinvolge le emozioni delle persone: alla casa sono legate speranze, sogni, è la concretizzazione del progetto di vita della nostra famiglia.

E ancora, quanti cambiamenti porta con se la parola  “Casa”, quante aspettative e fatiche, quanto impegno, quante paure e quante gioie porta con sè una casa.

Per queste ragione, oltre per quelle di natura burocratica, la figura dell’agente immobiliare riveste un ruolo cruciale.

L’agente immobiliare infatti non solo fa solo da intermediario fra il venditore e l’acquirente, ma  si fa carico delle aspettative e dei desideri di ciascuno, perché ogni parte si senta ascoltata, appagata.

In primis infatti, l’agente immobiliare è una persona che cerca già durante la prima visita di trasmettere le emozioni che quella casa è in grado di suscitare, mettendone in luce le caratteristiche positive…A volte sono le stesse persone che raccontandoci i loro sogni o momenti di vita ci rendono partecipi dei loro desideri e ci aiutano a  guidarli nella scelta giusta per l’acquisto/ locazione di un immobile.

Noi sappiano ascoltare le esigenze delle persone e siamo sempre pronti a risolvere dubbi, sciogliere indecisioni e proporre soluzioni adatte ad ogni situazione, mettiamo a disposizione la nostra esperienza e la nostra capacità gestionale.

Non pensate quindi che il mestiere dell’agente immobiliare sia cosa semplice, anzi è un lavoro estremamente complesso perché coinvolge molti ambiti di attività ma allo stesso tempo molto appagante…non c’è soddisfazione più grande di vedere una persona felice di aver trovato…finalmente casa!

Giuseppe Barresi

Affitti per studenti.

La formula che piace a tutti- locazioni –no stress!!

Fino a pochi anni fa il mercato degli affitti era come entrare in una giungla, fortunatamente negli ultimi anni le cose sono cambiate, si è capita l’importanza di stipulare un regolare contratto di locazione anche per gli studenti e oggi vi spiegheremo come farlo senza stress.

W la cedolare secca! Grazie a questa particolare formula contrattuale entrata in vigore nel 2011, il canone di locazione non  è soggetto a aumenti Istat, non vengono versate le imposte  di registro, non si pagano i bolli : Inoltre questo contratto non è soggetto a rinnovi e,  in caso di un’eventuale risoluzione anticipata nessuna imposta di registro è dovuta  per la chiusura del contratto. Infine, non meno importante si hanno delle agevolazioni fiscale sia per il Locatore che per il conduttore.

Quali sono i contratti che si possono fare per gli studenti applicando la cedolare secca: 

●        Contratto di affitto per studenti

●        Contratto di affitto di natura transitoria

Contratto d’affitto per studenti – Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali: nell’accordo territoriale della Provincia di Verona per i contratti delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo sottoscritto in data 19 maggio 2017 si trovano infatti indicazioni precise sulla disciplina dei contratti di locazione in territorio veronese e, in aggiunta, si determinano le fasce di canone sulla base di:

●        zona della città (centro storico, semi centrale, periferica)

●        stato dell’immobile (normale, mediocre)

●        dimensioni dell’immobile (metratura)

●        arredamento e suo stato di manutenzione

Contratto d’affitto di natura transitoria, della durata da 1 a 18 mesi e senza vincoli sul canone di locazione. Il contratto di natura transitoria prevede una clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. In caso di inadempienza a questa condizione, il contratto di natura transitoria dovrà essere annullato e riformulato in contratto di natura libera (ovvero di durata 4+4 anni).

Queste nuove forme di affitto sono molto apprezzate dai proprietari, perché possono godere di una maggiore flessibilità, nel caso in cui si renda necessario disporre dell’immobile per le proprie esigenze (perché serve al figlio a un parente o semplicemente perché si decide di vender);; e si ha anche la possibilità di godere di benefici fiscali grazie alla possibilità di poter stipulare contratti con il canone concordato, e non ultimo affittare le stanze singole o in condivisione. L’affitto per studenti no-stress garantisce un reddito certo senza stress e riduce il rischio di subire ritardi nell'adempimento del pagamento del canone usando canali tradizionali.

Gli studenti dal canto loro che per la prima volta si affacciano a queste tipologia di contratti hanno l’opportunità  di vivere in appartamenti anche in centro storico, dividendo le spese.